מדריך לבחירת משרדים יוקרתיים להשכרה

רוב החברות שמגיעות אלינו לקראת מעבר משרד מניחות שיוקרה נמדדת קודם כל בתדמית, כלומר בלובי כפול גובה, בקומה גבוהה ובכתובת שמרשימה לקוחות. ההנחה הזו חלקית בלבד, והיא גם היקרה מכל ההנחות האחרות. בפועל ההחלטה נמדדת בפרמטרים תפעוליים שאפשר לבדוק בשטח עוד לפני החתימה. הפרמטרים שקובעים הם רמת הגמר והרכב דמי הניהול, הקצאת החניות והנגישות התחבורתית, והגמישות החוזית לצד זמן האכלוס.

חיפוש של משרדים יוקרתיים להשכרה בגוש דן נראה פשוט כל עוד מסתכלים על תמונות. הוא נעשה מורכב ברגע שמשווים שני נכסים באותו שטח מוצהר ומגלים ששניהם מציעים דברים שונים לחלוטין. אחרי שנים של סיורים במגדלי הבורסה, בני ברק ופתח תקווה אנחנו יודעים להפריד בין נכס שמרשים בסיור לבין נכס שעובד טוב ביום חמישי בארבע אחר הצהריים. המאמר עובר על שאלות ההחלטה שקובעות אם העסקה טובה, מהמפרט הטכני ועד סעיפי החוזה.

זמן קריאה: 9 דקות

מה באמת מגדיר משרדים יוקרתיים להשכרה?

משרדים יוקרתיים להשכרה מוגדרים על ידי הסטנדרט של הבניין ורמת הגמר שבתוכו, ולא על ידי הכתובת שמודפסת על נייר המכתבים. שלושה מישורים מספרים את הסיפור כולו ואפשר לבדוק את שלושתם בסיור אחד.

המישור הראשון נוגע למעטפת הבניין, ובו חזית מטופחת ולובי מאויש. אליהם מצטרפים מספר מעליות שמתאים למספר הקומות וזמני המתנה סבירים בשעת בוקר עמוסה. המישור השני נוגע לפנים של הקומה, ובו גובה תקרה ואיכות ריצוף, מיזוג שנשלט לפי אזורים ותשתית תקשורת מסודרת. המישור השלישי נוגע לניהול בפועל, וזה המישור שהכי קל לפספס בסיור מודרך.

יש הבדל בין פאר ליוקרה וכדאי להחזיק אותו בראש. פאר מרשים מבקר בחמש הדקות הראשונות, ויוקרה היא סטנדרט מפרט שמחזיק חמש שנים. בניין בוטיק משופץ ברוטשילד יכול לעמוד בסטנדרט גבוה יותר ממגדל חדש שנבנה מהר.

מה כוללים דמי הניהול במגדל משרדים?

דמי הניהול מכסים בדרך כלל את תפעול השטחים המשותפים של המגדל. הם כוללים את הלובי והמעליות, הניקיון והאבטחה והתחזוקה השוטפת. מה שכמעט תמיד נשאר מחוץ להם הוא צריכת החשמל והמיזוג בתוך המשרד עצמו.

בקשו מבעל הנכס פירוט כתוב של הרכיבים ואת שעות הפעילות המאוישות. שני מגדלים שכנים באותו מתחם יכולים להציג הרכב שונה לגמרי, מפני שלובי מאויש מסביב לשעון והיקף שירות רחב מתומחרים אחרת מלובי שפועל בשעות מוגבלות.

הארנונה העסקית היא רכיב נפרד לגמרי והיא לא נקבעת על ידי בעל הנכס. הרשות המקומית קובעת אותה בצו ארנונה שמתעדכן מדי שנה לפי סיווג השימוש בנכס, כפי שאפשר לראות בצו הארנונה של עיריית תל אביב-יפו. אותו שטח בדיוק יכול להיות מסווג אחרת בשתי רשויות שכנות.

איך מזהים רמת גמר AAA בשטח?

רמת גמר AAA היא שילוב של חומרים ומערכות עם אקוסטיקה, תאורה וניהול כבלים, ולא סיסמה עיצובית שמדביקים על רינדר. אפשר לבדוק אותה בשטח בתוך עשרים דקות, וזה בדיוק מה שצריך לעשות לפני שמבקשים הצעה.

עמדו בתוך חדר ישיבות, סגרו אחריכם את הדלת והקשיבו רגע. אם שיחה בין שני אנשים נשמעת במסדרון, האקוסטיקה לא עומדת בסטנדרט הזה ושום ריהוט לא יתקן את זה. הביטו למעלה ובדקו אם התקרה הטכנית בולעת את הכבלים או שהם רצים גלויים לאורך הקיר. בקשו לכבות ולהדליק את התאורה באזור אחד בלבד ולראות מה קורה.

ההתאמה לסוג החברה משנה את מה שנחשב גמר טוב. חברת פיתוח שצריכה אופן ספייס לצד חדרי שיחות קטנים תמצא התאמות ספציפיות בעמוד משרדים להייטק. משרד עורכי דין או רואי חשבון צריך חדרים סגורים ופרטיות אמיתית בין קיר לקיר. חברת פיננסים תצטרך כמה חדרי ישיבות וחזית לקוחות מסודרת.

בקשו תמיד מפרט טכני בכתב, מפני שתמונות רינדור מראות את הכוונה ולא את מה שנמסר בפועל.

מעטפת מול גמר מלא

מעטפת מתאימה לחברה שרוצה לתכנן את החלל מאפס ויש לה לוח זמנים שמאפשר זאת. גמר מלא מתאים לחברה שצריכה ודאות וכניסה מהירה לתוך לוח זמנים קיים. שתי האפשרויות לגיטימיות והבחירה ביניהן נגזרת מהזמן שיש לכם, לא מהטעם.

השאלה שחשוב לסגור מראש היא מי מממן את עבודות ההתאמה ומה קורה אם המסירה מתעכבת. סכמו בכתב את תקופת ההתאמות ואת האחריות של הקבלן. אלה שני הסעיפים שמייצרים את רוב חילוקי הדעות בשלב האכלוס.

האם יש משרדים יוקרתיים להשכרה לכניסה מיידית?

כן, וזה קורה בעיקר בשני מצבים מוכרים. הראשון הוא משרד מרוהט שנמסר מוכן לשימוש, והשני הוא שטח שעבר התאמה אצל דייר קודם ונשמר היטב אחריו. שניהם חוסכים לכם את חודשי ההתאמה ואת הכפילות בתשלום על שני נכסים במקביל.

כניסה מהירה אינה פוטרת אתכם מבדיקה יסודית של הנכס. הפעילו את המיזוג ואת החשמל בפועל ולא רק על הנייר, ובדקו את תשתית התקשורת ואת מצב הריהוט שנשאר. ודאו שהחלוקה הקיימת מתאימה לצוות שלכם היום ולא לצוות של מי שישב כאן קודם.

יש עוד נקודה שקל מאוד לשכוח בלחץ של מעבר. ודאו שהשימוש העסקי שלכם תואם את היתר השימוש בנכס ואת רישיון העסק. קליניקה ומשרד רגיל אינם אותו סיווג, וזה מתברר בדרך כלל מאוחר מדי.

איזה אזור בגוש דן מתאים לחברה שלכם?

האזור הנכון הוא זה שמאזן בין הנגישות לעובדים שלכם לבין הנגישות ללקוחות שלכם. שלוש שאלות מכריעות כאן את הבחירה. מאיפה מגיעים רוב העובדים וכמה פגישות לקוח יש בשבוע, וכמה חניות אתם חייבים בפועל.

מתחם הבורסה ברמת גן נשען על צירי תנועה ראשיים ועל קרבה לקו האדום, והוא מרכז מגדלים ותיקים לצד חדשים באותו רחוב. מי שבוחן משרדים להשכרה בבורסה מקבל היצע רחב באותו רדיוס הליכה.

מתחם ה-BBC בבני ברק מציע רצף של מגדלים חדשים עם מפרטים עדכניים ותחנות של הרכבת הקלה בקרבת מקום. קריית אריה ורמת סיב בפתח תקווה נותנות היצע נרחב של קומות שלמות, והן מתאימות לחברות שמתכננות להרחיב שטח בשנים הקרובות. ציר יגאל אלון ושרונה בתל אביב מספקים נראות מטרופולינית וחוויית עיר לעובדים. רוטשילד ומרכז תל אביב מציעים בנייני בוטיק ומגדלים נמוכים יותר עם אופי עסקי היסטורי.

אז מה בעצם מכריע בין שני אזורים שנראים דומים? בדרך כלל זו התחנה הפעילה היום ולא התוואי המתוכנן למחר.

למה משרד מפואר לא תמיד משרד נכון?

משרדים מפוארים נכשלים תפעולית כשהחלוקה לא מתאימה לאופן שבו הצוות עובד בפועל. אין מספיק חדרי ישיבות, האקוסטיקה חלשה או שהמיזוג אינו נשלט לפי אזורים. הלובי נשאר מרשים בדיוק כשהיה, והעבודה היומית נעשית קשה יותר.

בדקו את היחס בין מספר העמדות למספר חדרי הישיבות, וספרו כמה חדרי שיחות קטנים יש לשיחות טלפון. שאלו את עצמכם גם איפה יושב מי שצריך שקט מוחלט. תכננו לפי מה שתצטרכו בעוד שנה עד שנתיים ולא לפי היום.

אותו שטח מוצהר משרת שתי חברות שונות אחרת לגמרי. משרד עורכי דין זקוק לפרטיות בין קיר לקיר ולחדר המתנה מכובד. חברת פיתוח זקוקה לגמישות ולצפיפות שמשתנה לפי שלב הפרויקט.

כמה חניות באמת צריך למשרד בגוש דן?

מספר החניות נקבע לפי פרופיל ההגעה של העובדים והלקוחות שלכם ולא לפי כלל אצבע כללי. חברה שרוב עובדיה מגיעים בתחבורה ציבורית צריכה הקצאה שונה לגמרי מחברה שמארחת לקוחות כמה פעמים ביום.

שאלו את בעל הנכס שלוש שאלות ברורות לפני כל דבר אחר. כמה חניות צמודות ומסומנות מוקצות לשטח, כמה מהן ניתנות על בסיס מקום פנוי, ומה הסידור לאורחים. ההבדל בין חניה צמודה לחניה במאגר כללי מורגש כל בוקר.

כשאין מספיק חניות בהקצאה יש כמה מוצאים סבירים למדי. קרבה לתחנה פעילה של הרכבת הקלה מורידה את הלחץ, וחניונים ציבוריים בסביבה נסגרים לעיתים בהסכם נפרד. גם מדיניות עבודה היברידית מפחיתה את השיא היומי בחניון. שימו לב שתקן החניה נקבע בהיתר הבנייה של המגדל, והוא מגביל את מה שבעל הנכס יכול להציע גם כשהוא רוצה.

הסעיפים בחוזה שמייצרים את רוב ההפתעות

רוב חילוקי הדעות אחרי החתימה מגיעים ממספר קטן של סעיפים שאפשר לסגור מראש. השטח והתשריט, התקופה והאופציות והיקף דמי הניהול וההצמדה שלהם. לצידם עומדים הביטחונות והאחריות לתקלות, וכן תנאי המסירה וההחזרה.

שעות המיזוג הן הסעיף שמפתיע את רוב השוכרים החדשים. ברוב המגדלים המיזוג פועל בשעות מוגדרות, וכל שעה מעבר לכך נגבית בנפרד. חברה שעובדת בערבים צריכה לדעת את זה לפני החתימה ולא בחשבון הראשון.

שאלו במפורש מה כתוב אצלכם בחוזה על יציאה מוקדמת. האם יש תקופת הודעה מראש, האם נדרש פיצוי, והאם מותר לכם להביא דייר חלופי. בררו גם מה קורה בצד ההפוך של המשוואה הזו. אם תגדלו, האם יש אופציה לשטח צמוד או להעברה פנימית בתוך אותו בניין.

תנאי ההחזרה בסוף התקופה ראויים לתשומת לב מיוחדת משלכם. לעיתים נדרש להחזיר את השטח למצב המקורי, וזה אומר לפרק בדיוק את ההתאמות שמימנתם.

צ'ק-ליסט לסיור במשרד יוקרתי

סיור טוב מתחיל ברשימה כתובה שהכנתם מראש. בלי רשימה מסתכלים על הלובי ועל הנוף ושוכחים לבדוק את מה שיקבע את היומיום, וארבעה תחומים מכסים כמעט הכול.

• ניהול בפועל. בקשו להגיע שוב בשעת בוקר עמוסה וראו כמה זמן ממתינים למעלית. שאלו כמה זמן לוקח לטפל בתקלה.
• תשתיות. בדקו אקוסטיקה בחדר ישיבות סגור ובקשו לראות מהירות אינטרנט בפועל.
• נגישות וחניה. נסו לצאת מהחניון בשעת שיא ומדדו כמה דקות הליכה יש לתחנה הקרובה.
• רישוי והתאמה. ודאו שהשימוש שלכם תואם את היתר השימוש ואת רישיון העסק של הנכס.

קחו איתכם את מי שיישב במקום בפועל ולא רק את מי שחותם. מנהל משרד מזהה בעשר דקות דברים שמנכ"ל לא שם לב אליהם בסיור מודרך.

איך בוחרים שותף תיווך למשרדים יוקרתיים להשכרה בגוש דן?

שותף נכון מכיר את המגדלים מבפנים ולא רק מתוך המצגת. הוא עובד מול מלאי מעודכן, יודע איזו קומה התפנתה השבוע ומלווה אתכם מהסיור הראשון ועד החתימה, וזה ההבדל בין רשימת נכסים לבין התאמה אמיתית.

בדקו שלושה דברים לפני שאתם מתחייבים לשותף כלשהו. היכרות אמיתית עם המתחמים הרלוונטיים, גישה גם לקומות שלמות וגם לחלקי קומה, ויכולת להשוות היצע בזמן אמת. אצלנו ההיכרות הזו נבנתה בניין אחר בניין, ואפשר לראות חלק ממנה בעמוד מגדלי משרדים ברמת גן.

ב-R&B אנחנו מתחילים תמיד מהמפרט שלכם ולא מהמלאי שלנו. כמה עמדות, כמה חדרים סגורים, כמה חניות ומתי אתם חייבים להיכנס. רק אחרי שהתמונה הזו ברורה יוצאים לסיור ממוקד בשטח.

שאלות נפוצות

משרד טוב הוא כזה שמשרת את הצוות שלכם ביום עמוס ולא רק את הרושם הראשוני של אורח. רדו לרזולוציה של הבניין הספציפי, בדקו את המפרט בכתב וסגרו את סעיפי החוזה לפני החתימה. אנחנו עושים את זה מול הנכס שאתם שוקלים, בסיור ממוקד ולפי הצרכים שהגדרתם.

על הכותבת

אילנה ארליכמן היא סוכנת נדל"ן למשרדים ומסחר עם ניסיון של כמעט שני עשורים בענף. היא מתמחה בהשכרה ובמכירה של משרדים ושטחי מסחר באזורי הביקוש של גוש דן. הפעילות שלה מתפרשת על בני ברק ומתחם ה-BBC, על מתחם הבורסה ברמת גן ועל תל אביב, לצד גבעתיים ופתח תקווה. לאורך השנים ליוותה חברות הייטק ומשרדי עורכי דין ורואי חשבון, חברות אופנה ומרפאות, במציאת הנכס ובניהול המשא ומתן מול בעלי הנכסים.

דרך ששת הימים, בני ברק. 054-4500159