חוות דעת מקצועית – שוק המשרדים בתל אביב

מאת: אילנה ארליכמן  , R&B Offices
תאריך: נובמבר 2025

לקוחות יקרים,

בהמשך לפניות הרבות על מצב שוק המשרדים בתל אביב ועל מגמות המחירים, ריכזתי עבורכם תמונת מצב עדכנית המבוססת על נתוני השוק, עסקאות שנעשו בחודשים האחרונים, ותצפיות שלנו בשטח.

סקירת מצב השוק

בשנה החולפת עבר שוק המשרדים בתל אביב תקופה של התאמה משמעותית לאחר שנות צמיחה מהירות. ההאטה בענף ההייטק השפיעה על הביקושים בפרויקטים מסוימים, אך לצד זאת נבעה גם הזדמנות: המגדלים האיכותיים במיקומי פריים שומרים על יציבות גבוהה, בעוד שהשוק סופג ירידת מחירים מתונה ומתבקשת.

1. מחירי שכירות

במגדלי פריים (Class A) דמי השכירות הממוצעים עומדים כיום סביב ₪120-160  למ"ר לחודש, תלוי מיקום, תחרות ושירותי הבניין.
במגדלי B–C הטווח רחב יותר, ₪65–₪90 למ"ר, כאשר יש מוכנות גבוהה יותר למשא ומתן.

2. שיעורי תפוסה

חלק מהמגדלים המובילים שומרים על תפוסה גבוהה מאוד, לעיתים מעל 90%.
יחד עם זאת, אנו מזהים עליה ברורה בהצעות לשכירות־משנה (Sublease), בעיקר מצד חברות טכנולוגיה המקטינות שטח.

3. מגמה במשרדים קטנים

ישנו ביקוש מתמשך למשרדים קטנים ובוטיקיים במרכז תל אביב — רחובות רוטשילד, שינקין, אחד העם, ובלפור.
היצע מוגבל מוביל לכך שהמחירים שם כמעט ואינם נשחקים, ולעיתים אף עולים.

4. עסקאות של חברות גדולות

למרות התחזיות הפסימיות של חלק מהשחקנים, מספר עסקאות גדולות שבוצעו השנה מחזקות את יציבות השוק: מגדלי יוקרה במרכז נחתמו בשכירויות משמעותיות, וחלק מהתאגידים אף הגדילו שטח.
זהו סימן אמיתי לאמון בעיר כתשתית עסקית מובילה.

5. תשואות למשקיעים

תשואות המשק משקפות את מצב השוק:

• מגדלי משרדים מסחריים גדולים מניבים כיום 5-6%
• נכסים קטנים (בוטיק/משרדים קטנים בקומות נמוכות) מניבים לרוב פחות — 3.0%–3.3% — אך עם פוטנציאל הערכה גבוה יותר במיקומים מבוקשים.

הזדמנויות וסיכונים (ללקוחות שוקלים רכישה/השכרה של משרדים)

הזדמנויות

• נכסים בקרבת תחנות רכבת קלה או תוואי מטרו עתידי – בעלי פוטנציאל עליית ערך גבוה.
• משרדים קטנים במבנים לשימור – נדירים בשוק ו“שומרים על מחיר”.
• אפשרות לשכור שטחים במגדלים יוקרתיים במחירים מעט מרוסנים ביחס לשנתיים האחרונות.

סיכונים

• גידול צפוי בהיצע בשנים הקרובות עשוי להפחית מחירים לרכישת משרדים והשכרת משרדים בפרויקטים מסוימים.
• שוכרים גדולים עשויים להמשיך לצמצם שטחים.
• מגדלים ישנים ללא השקעה בשדרוגים – עלולים להיפגע בתחרות מול מגדלים חדשים.

תחזית ל־2025–2027

להערכתנו ב־R&B Offices:

• השוק נמצא בסיום תקופת תיקון ולא צפויה ירידה משמעותית נוספת במחירים באזורים מרכזיים.
• במתחמים שאינם במיקום פריים ייתכן לחץ מחירים נוסף.
• הביקוש למשרדים איכותיים ומשרדי בוטיק יישאר גבוה, בעיקר לעסקים קטנים ובינוניים.
• כניסה לפעילות של פרויקטים לבניית תחבורה ציבורית תשפיע משמעותית על ערכים סביב התחנות.

סיכום

שוק המשרדים בתל אביב כיום הוא שוק מאוזן יותר, יציב יותר, ומזמן הזדמנויות אמיתיות לשוכרים ולמשקיעים. חשוב לבצע בחינה נקודתית לכל נכס — מיקום, גיל הבניין, עלויות נלוות, תמהיל שוכרים, ורמת הניהול — לפני קבלת החלטה.

אני והצוות ! –R&B Offices עומדים לרשותכם להמשך ליווי, בדיקת נכסים ספציפיים, והכוונה מקצועית

בברכה,
אילנה ארליכמן

054-4500159

www.randb.co.il  R&B Offices