משרדים גדולים להשכרה בגוש דן

לקוח שלנו חתם פעם על קומה יפהפייה במתחם הבורסה ברמת גן, וגילה חודש לפני הכניסה שכרבע מהשטח שהוא משלם עליו הוא בעצם מסדרונות, גרעין וחדרי שירות. הוא לא קרא לזה תרמית, ובצדק, מפני שהכול היה כתוב בחוזה. הוא פשוט הניח שמשרד גדול הוא עוד כמה מאות מ"ר על אותו חוזה, וההנחה הזו היא בדיוק מה שהמעבר לשטח גדול מפרק. החלטה על משרדים גדולים להשכרה היא החלטה על סוג שליטה: בתכנון, בתשתיות, בניהול הבניין ובעלות כוללת שמורכבת מרכיבים שבעל הנכס לא ימהר לפרט לכם. בגוש דן, שבו כל עיר קובעת ארנונה בנפרד וכל מגדל נותן תנאים אחרים, שתי הצעות עם דמי שכירות זהים יכולות להיות שתי עסקאות שונות לגמרי. המאמר הזה עובר את הדרך מהגדרת הצורך ועד החוזה, עם הרכיבים שצריך לבדוק בכל שלב.

זמן קריאה: 7 דקות

משרדים גדולים להשכרה בגוש דן, איך מוצאים נכס שמתאים לחברה?

מוצאים נכס כזה בשלושה צעדים מסודרים: מגדירים שטח לפי מספר העובדים ותצורת העבודה, בוחרים שניים או שלושה אזורי יעד לפי נגישות וחניה, ומסננים לפי עלות כוללת וזמינות כניסה. מי שמדלג על הצעד הראשון מגיע לסיורים עם טווח שטח שרירותי, ואז כל נכס נראה "בערך מתאים".

כשאתם מסננים את ההצעות, הפרידו קודם כול בין חובה לרצוי. חובה כוללת בדרך כלל קרבה לציר תנועה או לתחנת רכבת, כי הקו האדום שינה את גיוס העובדים בכל המתחמים שהוא עובר בהם. חובה כוללת גם תקרת מיזוג שמאפשרת חלוקה לאזורים, יתירות חשמל, ושעות פעילות של הבניין שתואמות את שעות הצוות שלכם. רצוי הוא כבר לובי מרשים, חדרי ישיבות קיימים או אבטחה בכניסה.

ובסיור עצמו בדקו רעש מהרחוב ומהמעליות ואור טבעי בשעות העבודה. בדקו גם זמינות מעליות בשמונה בבוקר, עומסי חניה ותשתיות תקשורת. אנחנו מלווים חברות בשלב הזה בכל רחבי גוש דן, ואפשר להתחיל מהצצה על משרדים להשכרה ולמכירה בתל אביב ועל הנכסים באזורי היעד המרכזיים.

מה באמת נכנס לעלות של משרדים גדולים להשכרה?

העלות האמיתית נמדדת כעלות כוללת למ"ר, והיא מאגדת שכירות ודמי ניהול וארנונה, ולצידם חניות וחשמל ומיזוג והתאמות כניסה. את תעריפי הארנונה לשטחי משרדים אפשר להצליב מול צו הארנונה של עיריית תל אביב-יפו. מי שמשווה רק את דמי השכירות משווה בערך שני שלישים מהתמונה, ולפעמים פחות.

דמי ניהול, התשלום לסל השירותים השוטפים של הבניין, הם הרכיב שהכי קל לפספס בו. בניין אחד כולל בהם ניקיון, אבטחה ומיזוג אחרי שעות, ובניין שני חייב אותם בנפרד. שאלו מה כלול ומה אינו כלול, ובקשו את התשובה בכתב. הארנונה נקבעת בצו עירוני, וכל עירייה בגוש דן קובעת תעריף משלה, כך שאותו שטח בשתי ערים שכנות מייצר חיוב שונה. את הפירוט אפשר לבדוק ישירות אצל הרשות המקומית, למשל בעמוד הארנונה של עיריית תל אביב-יפו.

שני רכיבים נוספים מכריעים כאן את התמונה יותר מכל השאר. הראשון הוא חניה, כלומר כמה חניות כלולות בעסקה וכמה תצטרכו להוסיף. השני הוא ההתאמות, ובהן רמת הגמר שבה השטח נמסר, מי מממן את העבודות והאם יש תקופת גרייס שמכסה את חודשי הבנייה. על הרכיבים האלה ניתן לנהל מו"מ אמיתי, הרבה יותר מאשר על דמי השכירות עצמם. בחלק הבא נראה איך כל זה משתנה בין תצורות השטח השונות.

מהו ההבדל בין משרדים גדולים לבין קומה שלמה להשכרה?

ההבדל בין השניים הוא בעיקר הבדל של שליטה, ולא של מטרים. משרדים גדולים יכולים להיות יחידה אחת משמעותית, חצי קומה או כמה יחידות מחוברות. לעומת זאת קומה שלמה נותנת לכם שליטה מלאה בתכנון הפנימי, במיתוג ובזרימת העובדים. זה נשמע כמו הבדל קוסמטי, והוא בדיוק ההפך מזה.

בקומה שלמה אתם מחליטים איפה יהיה חדר הישיבות הגדול, איך מופרדות המחלקות, איפה יושבים אורחים ומי נכנס לאן. אפשר לבנות קבלה ייעודית, כמה חדרי ישיבות בגדלים שונים ואזורי שקט, בלי להתפשר עם שכן בקומה. במשרד גדול שהוא חלק מקומה, ההתפשרות הזו קיימת מהיום הראשון.

אבל ליחידה חלקית יש יתרון אמיתי אחד ושמו זמינות. קומות שלמות פנויות פחות, וההיצע של יחידות גדולות בבניינים מוכרים רחב יותר, עם גמישות בהיקף השטח. משרדים גדולים מופיעים בשוק בתצורות שונות, מיחידה בודדת ועד קומה שלמה, ואפשר לסנן משרדים להשכרה לפי התצורה שמתאימה לכם. שיקול שכדאי לשים לב אליו בשתי התצורות נוגע למספר הכניסות והיציאות, ההפרדה בין צוותים וניהול ההרשאות במעליות ובדלתות. במשרד שמארח לקוחות רגישים, זה שיקול שמכריע את ההחלטה לבד.

למי קומה שלמה מתאימה, ומתי עדיף חצי קומה?

קומה שלמה מתאימה לחברות שצריכות פרטיות, מיתוג ושליטה תפעולית, וחצי קומה מתאימה לחברות בצמיחה. כמה יחידות מתאימות לצוותים שדורשים בידוד אקוסטי או הפרדה ממשית בין תחומים.

ומי בדיוק זקוק לקומה שלמה ולא מסתפק בפחות מזה? מוקד שירות שמפעיל מאות עובדים במשמרות, הנהלה שיושבת לצד מחלקות שצריכות להיות קרובות אליה אבל מופרדות ממבקרים, וכל חברה שמטפלת במידע רגיש שמחייב שליטה בכל מי שנכנס לשטח. אצל מי שכזה, ניהול מבקרים הוא לא נוחות אלא דרישת רגולציה או לקוח, ואז הקומה השלמה משתלמת גם כשהיא דורשת יותר.

חצי קומה היא הבחירה שלי לחברה שמוסיפה עשרות אנשים בשנה. אתם לוקחים שטח לפי הצורך הנוכחי, ובודקים מראש מי השכן בחצי השני ומתי החוזה שלו מסתיים. כך נולדת אופציית התרחבות באותו בניין, בלי מעבר פיזי של כל החברה. חברת הייטק בת כמה מאות עובדים שעברה בשנה שעברה לשני חצאי קומה צמודים במגדל במתחם ה-BBC חסכה לעצמה מעבר שני תוך שנתיים. זה בדיוק הסוג של תכנון שנראה מיותר ביום החתימה וקריטי שנה אחרי.

איך מחשבים כמה מ"ר צריך כשמחפשים משרדים גדולים?

מחשבים לפי שלושה רכיבים, ושניים מהם הם מספר העובדים בפועל ומרווח הצמיחה הצפוי לשנתיים הקרובות. אליהם מצטרפים הרכיבים הקבועים שאינם תלויים במספר האנשים, כלומר חדרי ישיבות ומטבח ואחסון, ולצידם עמדות אורחים ושירותים. מי שמחשב רק עובדים מקבל שטח שנראה נכון ביום הכניסה וצפוף כעבור שנה.

התצורה עצמה משנה את החישוב יותר ממה שנהוג לחשוב. אופן ספייס חסכני בשטח אבל דורש יותר חדרי שיחה קטנים, וחדרים סגורים צורכים יותר מ"ר לעובד אבל חוסכים את החדרים הקטנים. צוות מכירות צריך חדרי שיחה רבים וקטנים, צוות פיתוח צריך אזורי שקט, והנהלה צריכה חדרים סגורים. אותו מספר עובדים יכול לייצר שני אפיוני שטח שונים לגמרי.

העצה שאנחנו נותנים לכל חברה שמחפשת משרדים גדולים היא לתכנן לפי יום שיא, לא לפי מצבת תאורטית. אם ביום שני בבוקר יושב אצלכם כמעט כל הצוות ועוד קבלנים ואורחים, תכננו ליום הזה. שטח שנרכש לפי מצבת מלאה שמתממשת פעם ברבעון הוא שטח שמשלמים עליו כל חודש ומשתמשים בו לעיתים רחוקות.

אילו תשתיות חובה לבדוק במשרדים גדולים לפני חתימה על חוזה?

חובה לבדוק מיזוג לפי עומסים וחלוקה לאזורים ולצידו חשמל ויתירות, ואחריהם נבדקים תקשורת, מעליות ונגישות והפעלה אחרי שעות. בשטח קטן כשל תשתית הוא תקלה נקודתית, ובקומה שלמה הוא בעיה תפעולית שמשתקת מאות אנשים.

במיזוג בדקו שליטה עצמאית בכל אזור ושעות פעילות מוסכמות של מערכת הבניין, ושאלו במפורש מה קורה מעבר להן. צוות פיתוח שעובד עד עשר בלילה צריך לדעת מראש מי מפעיל את המזגן בשמונה ומי משלם על זה. בחשמל בדקו את קיבולת הלוחות ואת הגיבוי והגנרטור לשרתים. בתקשורת נבדקים תעלות נתונים וחדר תקשורת ייעודי, ולצידם אילו ספקים כבר מחוברים לבניין. בדקו גם קליטה סלולרית בפועל, במיוחד בקומות נמוכות של מגדלים צפופים בשרונה ובציר יגאל אלון.

צ'ק-ליסט סיור למשרד גדול

תקרות מיזוג וגובהן, כי הן קובעות מה אפשר לבנות מתחתן. אקוסטיקה בין אזורים, במיוחד אם יש מחלקת מכירות לצד פיתוח. חלונות והצללה מול כיוון השמש, ולצידם שירותים ומטבחון בקומה. אחריהם מחסנים, עמדות טעינה לרכב חשמלי בחניון ונגישות לכל אזור. רשימה של שבע שניות בסיור חוסכת תיקונים של חודשים אחרי החתימה.

מה חשוב לבדוק בחוזה שכירות כששוכרים משרדים גדולים בגוש דן?

חשוב לבדוק את תקופת השכירות והאופציות, נקודות היציאה ומנגנון ההצמדה, ואחריהם נבדקים אחריות לתקלות ותנאי התאמות וגמר. לבסוף נבדקות הגדרת ברוטו מול נטו וההתחייבויות בגין דמי ניהול. חוזה של שטח גדול הוא לא חוזה של 80 מ"ר בגודל כפול, אלא מסמך עם רכיבים שמזיזים הרבה כסף.

תקופת אופציה, הזכות להאריך את השכירות בתנאים שנקבעו מראש, היא הסעיף שחברות בצמיחה קוראות בזהירות הכי פחות ומצטערות עליו הכי הרבה. בדקו מי מפעיל את האופציה, באיזה מועד, ומה קורה לערבויות ולהתאמות בהפעלתה. על התאמות ודאו מי משלם ומה נשאר בנכס בסוף התקופה. בררו גם מה נדרש להחזיר למצב המקורי ומהם לוחות הזמנים למסירה. על ערבויות בררו את הסוג ואת הגובה, ואחריהם את תנאי השחרור ואת המנגנון בהארכה.

חוזים בגוש דן נוטים להיכתב לטובת בעל הנכס, כי כך נהוג במרכז הארץ שנים רבות. אבל השוק עבר מידיהם של היזמים לידיהם של השוכרים. היום אפשר לבקש גרייס והשתתפות בהתאמות, ולצידם חניות נוספות, שילוט וזכות הרחבה באותו בניין. משא ומתן על הסעיפים האלה דורש היכרות עם השוק המקומי, ובדיוק בזה עוסק תיווך נדלן מסחרי מקצועי. אנחנו פותחים את הסעיפים האלה עוד לפני שהלקוח התאהב בנכס, כי אחרי ההתאהבה כושר המיקוח יורד.

איזה אזורים בגוש דן מתאימים במיוחד למשרדים גדולים, ומה ההבדלים ביניהם?

הבחירה בין אזורי גוש דן נקבעת מהשילוב של גיוס עובדים ונגישות, ולצידם עומדים חניה, תדמית ועלות כוללת. אין אזור אחד שמנצח בכל הצירים, ולכן ההחלטה תמיד חוזרת לשאלה מה החברה שלכם עושה ביום-יום.

מתחם הבורסה ברמת גן שומר על מעמדו בזכות צפיפות המגדלים, הנגישות המלאה לרכבת ישראל ולקו האדום, והיצע קומות שלמות בבניינים מוכרים. מי שמתלבט בין המתחמים יכול להתחיל מסקירת מגדלי משרדים ברמת גן. מתחם ה-BBC בבני ברק מציע מגדלים חדשים יותר, חניה נדיבה וקרבה לנתיבי איילון ולציר ז'בוטינסקי. קרית אריה ורמת סיב בפתח תקווה נותנות שטחים גדולים בפארקים עסקיים עם נגישות נוחה לרכב. ציר יגאל אלון ושרונה בתל אביב מתפקדים כמוקדי מיתוג וגיוס, עם תחנות הרכבת הקלה לאורך הציר. ורוטשילד מוסיף לכל אלה נגישות רגלית וקרבה ללקוחות עצמם.

חברה שמארחת לקוחות כל יום תעדיף בורסה או רוטשילד. חברה עם מאות עובדים שמגיעים ברכב תעדיף את ה-BBC או את פארקי פתח תקווה. ותמיד בדקו תוואי תחבורה עתידיים באזור, כי תחנה שתיפתח בעוד שנתיים משנה את נוחות ההגעה ואת ערך הנכס גם יחד.

האם אפשר לשכור משרדים גדולים להשכרה לטווח קצר או עם גמישות יציאה?

אפשר, והשוק מציע היום חוזים קצרים יותר ואופציות יציאה מוגדרות מראש ושטחי ביניים. אבל הגמישות הזו מגיעה עם תנאים נוקשים יותר בדמי השכירות למ"ר ובדרישות הערבות. מי שמבקש יציאה מוקדמת לוקח מבעל הנכס סיכון, ומשלם עליו.

ומתי בדיוק הגמישות הזו שווה באמת את המחיר שהיא גובה? כשהחברה נמצאת בשלב שלא מאפשר התחייבות לחמש שנים, למשל לפני גיוס ממשקיע שעשוי להזיז את הפעילות, לקראת מיזוג צפוי או עם מוצר שעדיין לא הוכיח את עצמו. במצבים כאלה עלות הגמישות זולה מעלות החוזה שתיתקעו בו. כשהחברה יציבה בתחזית שלה לשנים הקרובות, ההיפך הוא הנכון.

הבחינו בין שכירות ישירה מבעל הנכס לבין שכירות-משנה, כלומר השכרת חלק מהשטח משוכר קיים. בשכירות-משנה ההתאמות מוגבלות, האחריות מפוצלת והיציבות תלויה בחוזה של מי שמעליכם. בשכירות ישירה, לעומת זאת, אתם הצד המנהל מול הבניין. וזכרו שאופציית הרחבה או צמצום באותו בניין היא גם מנוף מו"מ, מפני שבעל נכס שיודע שאתם יכולים לגדול אצלו יתגמש יותר בחוזה הראשון.

תוך כמה זמן אפשר להיכנס למשרד גדול, ואיך מתכננים את לוח הזמנים?

לוח הזמנים אינו נקבע רק לפי מועד הפינוי של השוכר הקודם. הוא נגזר מרמת הגמר של השטח, מהיקף ההתאמות, מאישורי הרשויות ומלוחות הזמנים של הבניין עצמו. שטח ברמת גמר מלאה עם חלוקות קיימות מאפשר כניסה מהירה יחסית, כי מה שנשאר הוא בעיקר ריהוט ותקשורת. שטח שדורש התאמה מלאה מוסיף תכנון וקבלן ואישורים וביצוע, והחודשים האלה נספרים לפני שאף אחד יושב בכיסא.

הטעות הנפוצה כאן מתחילה בתכנון המעבר לפי תאריך פינוי המשרד הנוכחי בלבד. חברה שסגרה חוזה על קומה במגדל ספיר גילתה שחלון העבודות של הבניין מוגבל לשעות מסוימות, ולוח הזמנים שלה התארך בחודשים. מול זה תכננו חפיפה עם המשרד הקיים שמאפשרת מעבר בלי הפסקת פעילות. התשתיות והתקשורת עולות קודם, המחלקות עוברות בגלים, ורק אז נסגר הנכס הישן.

בחוזה עצמו, קבעו מועד מסירה מדויק ומנגנון פיצוי מוסכם במקרה של איחור. סעיף כזה הופך איחור מסיוט לוגיסטי לסעיף שמפצה אתכם, ובעלי נכסים נוטים לעמוד בלוחות זמנים הרבה יותר כשהסעיף קיים.

חמש שאלות שמפרידות בין חוזה טוב לטעות יקרה

לפני החתימה בדקו שהשטח תואם לתוכנית הצמיחה שלכם ושהעלות הכוללת שקופה. ודאו גם שהחוזה מגן על הגמישות שלכם ושהתשתיות נבדקו בסיור ולא רק על הנייר. ארבע הבדיקות האלה הן מה שמאפשר לחתום בראש שקט.

האם השטח מכסה את הצמיחה שאתם צופים לשנתיים הקרובות בלי לעבור בניין? האם קיבלתם פירוט של כל רכיבי העלות הכוללת לכל חלופה שבדקתם, כולל מה דמי הניהול מכסים ומה לא? האם נקודות היציאה והאופציות מוגדרות בכתב, עם מועדים ותנאים? האם התשתיות נבדקו בסיור בשעות אמת, כולל מיזוג וחשמל? והאם לוח הזמנים מסונכרן עם המשרד הנוכחי, כולל חפיפה של תקופה?

שאלה אחת חמישית שכדאי לשאול את עצמכם בכנות: אם החברה מצטמצמת בעוד שנתיים, מה החוזה הזה יאפשר לכם לעשות. חוזה שעונה על השאלה הזו הוא חוזה שנכתב לטובתכם. R&B Offices מלווה חברות בגוש דן משלב האיתור, דרך המשא ומתן ועד החתימה, ומי שרוצה מתחיל בשיחת ייעוץ אחת שמסננת את רוב הנכסים עוד לפני הסיור הראשון.

שאלות נפוצות

משרד גדול הוא החלטה על סוג שליטה: בתכנון השטח, בתשתיות, בחוזה ובעלות הכוללת. מי שמגדיר אפיון מדויק, בודק תשתיות בסיור בשעות אמת וקורא את סעיפי האופציה והיציאה לפני ההתאהבות בנכס, מגיע לחתימה בעמדת כוח. אנחנו כאן כדי ללוות אתכם בדיוק בשלבים האלה, מהשיחה הראשונה ועד החתימה.

על הכותבת

אילנה ארליכמן היא סוכנת נדל"ן למשרדים ומסחר עם ניסיון של כמעט שני עשורים בענף. היא מתמחה בהשכרה ובמכירה של משרדים ושטחי מסחר באזורי הביקוש של גוש דן. הפעילות שלה מתפרשת על בני ברק ומתחם ה-BBC, על מתחם הבורסה ברמת גן ועל תל אביב, לצד גבעתיים ופתח תקווה. לאורך השנים ליוותה חברות הייטק ומשרדי עורכי דין ורואי חשבון, חברות אופנה ומרפאות, במציאת הנכס ובניהול המשא ומתן מול בעלי הנכסים.

דרך ששת הימים, בני ברק | 054-4500159