מדריך לבחירת תיווך משרדים במרכז

כשחברה מגיעה להחלטה על משרד חדש, ההנחה הרווחת היא שהמשימה מסתכמת במציאת נכס זמין במחיר סביר, וההנחה הזו מפספסת את העיקר. בעסקת משרדים ההבדל בין עסקה טובה לעסקה יקרה נקבע בסעיפים שלא מופיעים במודעה, כלומר בעלות הכוללת ובתנאי החוזה ובאופציות ובשאלה מי מממן את ההתאמות.

תיווך משרדים במרכז הוא תחום התמחות בפני עצמו, שונה מתיווך מגורים ושונה גם מתיווך נדל"ן מסחרי כללי, מפני שהוא מתאים נכס לחברה חיה שממשיכה לעבוד בזמן המעבר. אחרי שנים של סיורים במגדלי גוש דן אנחנו יודעים איפה נופלות העסקאות. המאמר עובר על שלוש השאלות שקובעות את התוצאה, והן איך בוחרים מתווך, מה בודקים לפני החתימה ולפי מה נמדדת עסקה טובה.

זמן קריאה: 9 דקות

במה שונה תיווך משרדים במרכז מתיווך נדל"ן מסחרי?

תיווך משרדים הוא תת-התמחות בתוך עולם התיווך נדל"ן מסחרי. התחום הרחב כולל גם חנויות ומבני תעשייה ומחסנים לוגיסטיים. משרדים דורשים התמחות נפרדת מפני שהם צריכים להתאים לחברה שממשיכה לתפקד כל יום.

תפקיד המתווך מתחיל באפיון הצרכים ונמשך עד החתימה, והוא מסנן את השוק כולל נכסים שאינם מפורסמים, מארגן את הסיורים ומנהל את המשא ומתן מול בעל הנכס. הסינון המוקדם שלו הוא החלק שחוסך הכי הרבה זמן.

מה שמייחד משרדים הוא אוסף המונחים שמכריעים את העסקה, מרמת מעטפת מול רמת גמר ועד דמי ניהול וארנונה עסקית, עומסי מעליות בשעת בוקר והקצאת חניות. מי שלא מדבר את השפה הזו יכול להביא אתכם לנכס יפה שלא מתאים.

איך בוחרים מתווך לתיווך משרדים במרכז?

בוחרים לפי התמחות מוכחת במשרדים בגוש דן ולפי עסקאות דומות בגודל ובסוג הנכס. מעבר לכך בודקים שיש תהליך עבודה מסודר ושקיפות מלאה לגבי העמלה והבלעדיות, ושני אלה נסגרים בכתב לפני שמתחילים.

המבחן המהיר הוא לשאול שאלה על מגדל ספציפי ולראות מה חוזר. מתווך שמכיר את מתחם הבורסה ברמת גן או את מתחם ה-BBC בבני ברק יידע לענות על שעות פעילות הבניין ועל הגנרטור ועל מצב החניון. מי שעונה במונחים כלליים לא ישרת אתכם במשא ומתן.

שאלו שלוש שאלות לפני שמתחילים, והן האם יש גישה למלאי שאינו מפורסם באתרי המודעות, איך מתנהל המשא ומתן ואיך נראה הליווי מול עורך הדין שלכם. סימן איכות אחד בולט מעל כולם, ומתווך טוב מסנן נכסים לא מתאימים מראש במקום למלא לכם את היומן בסיורים.

כדאי לדעת שמתווכים בישראל כפופים לחוק המתווכים במקרקעין ולפיקוח של משרד המשפטים, וזה הרקע הרגולטורי שמבסס את הדרישה לשקיפות בכתב.

האם תיווך משרדים במרכז חוסך גם כסף?

ברוב המקרים התשובה חיובית בשני המישורים, והחיסכון אינו מגיע בעיקרו מהמחיר למטר אלא מתנאי החוזה. תקופת התאמות ללא תשלום, מנגנון ההצמדה, הקצאת החניות ותנאי היציאה המוקדמת משנים את התמונה יותר מכל הנחה על השכירות.

העלות הכוללת של משרד מורכבת מכמה רכיבים נפרדים, מהשכירות עצמה ודמי הניהול והארנונה שנקבעת בצו של הרשות המקומית ועד החניה והחשמל והמיזוג וההתאמות. כל רכיב מושפע מגורם אחר ולכן אי אפשר להשוות שני נכסים לפי מספר אחד.

קחו דוגמה שחוזרת על עצמה, שבה משרד שנראה זול למטר במגדל מנוהל יוצא יקר יותר בעלות הכוללת מקומה בבניין בוטיק, פשוט בגלל דמי הניהול והקצאת החניה. זו בדיוק ההשוואה שקשה מאוד לעשות לבד מול מודעה באתר.

איזה אזורים בגוש דן נחשבים משרדים במרכז?

המרכז העסקי מתרכז בצירים של תל אביב ובערים הסמוכות לה. ההבדל בין האזורים אינו בתדמית אלא בארבעה דברים מעשיים. נגישות תחבורתית, זמינות חניה, סוג הבניין והרכב העלות הכוללת.

ציר יגאל אלון ושרונה ורוטשילד בתל אביב מציעים נגישות מצוינת לתחבורה ציבורית ומגדלים מנוהלים, ומגדל TOHA הוא דוגמה מוכרת לציר הזה. מתחם הבורסה ברמת גן מרכז צפיפות מגדלים ושירותי בניין במיקום שנמצא בין הערים, ואפשר לראות את ההיצע בעמוד משרדים להשכרה ברמת גן.

מתחם ה-BBC בבני ברק מציע מגדלים חדשים וקרבה לצירי תחבורה ראשיים. קריית אריה ורמת סיב בפתח תקווה מתאימות לחברות שצריכות חניה נוחה ונגישות לכבישים, והן מציעות שילוב של מגדלים ובניינים קיימים.

כלל הבחירה פשוט, וחברה שמגיעים אליה לקוחות פיזית תעדיף נגישות לתחבורה ציבורית ולובי מייצג. חברה עם פעילות עורפית בלבד תעדיף דווקא חניה זמינה לעובדים. לפני שסוגרים אזור כדאי לבדוק את פריסת הרכבת הקלה והסעת ההמונים באתר עיריית תל אביב-יפו, מפני שתחנה פעילה משנה את שיקולי החניה לגמרי.

מעטפת מול רמת גמר, ומה זה משנה בעסקה

מעטפת היא משרד בסיסי שדורש התאמות לפני הכניסה, כלומר חלוקה פנימית ותקרות ומערכות מיזוג וחשמל ומטבחון. רמת גמר, לעומת זאת, היא משרד שאפשר להיכנס אליו בהתאמה מינימלית. ההבדל מורגש בשלושה מקומות, והם זמן הכניסה, מי מממן את העבודות והגמישות התכנונית שתישאר לכם בהמשך.

מימון ההתאמות מנוהל בכמה מנגנונים מקובלים, ולעיתים בעל הנכס משתתף בעבודות וזוקף את ההשתתפות כנגד תקופת השכירות. לעיתים אחרות ניתנת תקופת התאמות שבה לא משלמים שכירות, ושני המנגנונים האלה נסגרים בכתב לפני החתימה.

מה לבדוק לפני החתימה על חוזה שכירות?

בודקים את התמונה הכוללת ולא רק את שכר הדירה, כלומר את דמי הניהול והארנונה והחניה, את הבטוחות והאחריות לתיקונים ואת מנגנון האופציות והיציאה המוקדמת. ולבסוף נבדקת התאמת השימוש המותר בחוזה לפעילות שאתם באמת מתכננים.

• מה נכלל בדמי הניהול. אבטחה, ניקיון שטחים משותפים ותחזוקה שוטפת. בקשו הפרדה בין התשלום השוטף לבין הוצאות חריגות כמו שיפוץ לובי.
• יחס ברוטו נטו. זהו הפער בין השטח שמשלמים עליו לבין השטח השימושי בפועל אחרי קיזוז השטחים הציבוריים.
• מועדי האופציה. עד מתי צריך להודיע על מימוש ואיך מתעדכנים התנאים באותו מועד.
• יציאה מוקדמת. האם מותר להביא שוכר חלופי ובאילו תנאים הוא מאושר.

אל תוותרו על ליווי משפטי, מפני שעורך דין שמתמחה בנדל"ן מסחרי יזהה בחוזה דברים שמתווך טוב יסמן אבל לא אמור להכריע בהם.

כמה זמן לוקח למצוא משרד במרכז?

בדרך כלל מדובר בכמה שבועות עד בחירת הנכס ובתקופה דומה עד החתימה והכניסה בפועל. משך התהליך נגזר מגודל השטח, מהגמישות שלכם לגבי האזור, מרמת הגמר הנדרשת ומאישורי ההתאמה והחניה.

מה שמאריך את התהליך הוא בדרך כלל דרישה נוקשה, למשל קומה שלמה בלבד, מספר חניות קבוע או קרבה מדויקת לתחנה מסוימת. גם התאמות נרחבות מוסיפות שלב תכנון וביצוע שקשה לדחוס בלוח זמנים.

השאלה המעשית היא מתי להתחיל, והיא תלויה במה שכבר קבוע לכם ביומן. אם החוזה הקיים מסתיים ואתם צופים שיפוץ, התחילו כמה חודשים טובים מראש. אפיון מדויק בתחילת הדרך מקצר את מספר הסיורים יותר מכל דבר אחר.

מגדל מנוהל או בניין בוטיק

מגדל מנוהל מציע תשתיות ושירותי בניין ותדמית, ובתמורה לכך דמי הניהול גבוהים יותר והגמישות בהתאמות קטנה יותר. בניין בוטיק מציע גמישות חוזית והתאמה אישית, ובתמורה מציע פחות שירותים משותפים.

ההתאמה נקבעת לפי אופי הפעילות, וחברה שמארחת לקוחות ומועמדים לעבודה מרוויחה מלובי מייצג ומשירותי בניין מסודרים. חברה שמעדיפה תכנון מותאם ופחות מסגרת תמצא את עצמה נוח יותר בבניין בוטיק ברחוב צדדי.

שלושה הבדלים מעשיים מכריעים בפועל, והם זמני ההמתנה למעלית בשעת בוקר, הקצאת החניה ושעות הפעילות של הבניין. אבל את שלושתם אפשר לבדוק רק בביקור בשעה עמוסה ולא במצגת.

שאלות נפוצות

עסקת משרדים טובה נמדדת בעלות הכוללת ובתנאי החוזה ולא במה שכתוב במודעה. זו בדיוק הנקודה שבה תיווך משרדים במרכז מקצועי משנה את התוצאה. ב-R&B אנחנו מלווים חברות במגדלים של תל אביב ורמת גן ובני ברק ופתח תקווה, מהאפיון הראשון ועד החתימה.

על הכותבת

אילנה ארליכמן היא סוכנת נדל"ן למשרדים ומסחר עם ניסיון של כמעט שני עשורים בענף. היא מתמחה בהשכרה ובמכירה של משרדים ושטחי מסחר באזורי הביקוש של גוש דן. הפעילות שלה מתפרשת על בני ברק ומתחם ה-BBC, על מתחם הבורסה ברמת גן ועל תל אביב, לצד גבעתיים ופתח תקווה. לאורך השנים ליוותה חברות הייטק ומשרדי עורכי דין ורואי חשבון, חברות אופנה ומרפאות, במציאת הנכס ובניהול המשא ומתן מול בעלי הנכסים.

דרך ששת הימים, בני ברק. 054-4500159